פסק-דין בתיק עת"מ 57630-05-11

1.         העותרת טענה כי מידע המופיע בתיק המידע להיתר שניתן על ידי המשיבה (להלן: " העירייה") בהתייחס לנכס של העותרת ברחוב בית-לחם 6 בתל אביב, הידע גם כחלקה 10 בגוש 6912 (להלן: " הנכס") הוא מידע שגוי. העתירה מתייחסת למידע בדבר זכויות הבנייה בנכס. בהתאם לגישת העותרת, שטח קומה מירבי מותר (שיעור התכסית המירבי) בנכס, הוא 50% משטח המגרש ולא 40% - כפי שמצוין בתיק המידע של הנכס בעירייה.

2.         התוכנית הרלוונטית החלה על הנכס היא תוכנית בנין עיר  44 (להלן: " תב"ע 44").

תב"ע 44 היא תוכנית מנדטורית אשר פורסמה ביום 20.11.1941.

המחלוקת בין הצדדים היא מחלוקת פרשנית, באשר לפרשנות הנכונה של סעיף 63 לתב"ע 44, שכותרתו " האחוזים המותרים לבניין", הקובע את שיעורי התכסית המירביים. ס' 63 לנוסח האנגלי של התוכנית (שהוא הנוסח המחייב) קובע:

" In all the new shopping Zones (with the exception of Hacarmel Street), declared as such after the approval of the Town Planning Scheme No. 9 - the building percentage allowed shall not exceed 40% - with the exception of the following streets which shall be 50%

1. Allenby Road

2. Nachlat Benjamin

3. Herzl Street

4. King George (from Allenby to Rashi)

5. Hacarmel Street".

3.         ס' 63 הנ"ל מפנה - כמפורט בו - ל-Town Planning Zone No. 9. תוכנית זו, תב"ע 9, היא תוכנית בנין עיר מנדטורית, הידועה בשם Tel Aviv Township Planning Scheme to Provide for Shopping Zones in Tel Aviv, והיא תכונה להלן: " תב"ע 9".

תב"ע 9 אושרה ביום 13.5.1931 והתפרסמה ביום 1.6.1931. התוכנית חילקה את השטח עליו היא חלה לשלושה אזורי חנויות - אזור I, אזור II ואזור III. התוכנית קובעת את השימושים המותרים בכול אחד מהאזורים הללו.

4.         מספר חודשים אחרי אישור תב"ע 9, היא תוקנה (התיקון הנ"ל יכונה להלן: " התיקון לתב"ע 9"). התיקון לתב"ע 9 נועד בין היתר להתמודד עם הצורך לשפר את הבקשה על צפיפות הבניין באזורי החנויות.

התיקון לתב"ע 9 פורסם להפקדה ביום 1.5.1932 וביום 27.10.1932 פורסם דבר אישור התוכנית המתוקנת. בתיקון נקבעו הוראות שונות בדבר בנייה באזורי החנויות. שטחי החנויות הוגדרו בתוכנית המתוקנת כאזורים D, E ו-F. מיקום השטחים וגודלם לא השתנו במסגרת התיקון הנ"ל.

5.         הנכס נושא העתירה נמצא כאמור ברחוב בית לחם. רחוב זה נמצא באזור המוגדר כאזור חנויות בתב"ע 9 ואף בתיקון לתב"ע 9. המחלוקת בין הצדדים מתייחסת לשאלה האם לאור ניסוחו של ס' 63 לעיל, התכסית המותרת ברחוב בית לחם היא בשיעור של 50% (זו עמדת העותרת) או בשיעור של 40% (זו עמדת העירייה).

טענות הצדדים

6.         לגישת העותרת, אין מחלוקת בין הצדדים על כך כי הנכס הוא ברחוב בית לחם, אשר היה באזור המוגדר גם בתב"ע 9 המקורית כ"אזור חנויות". לכן, אם הוא מופיע בתוכנית מאוחרת (התיקון לתב"ע 9) כאזור חנויות, הוא אינו כלול בהגדרה של "אזור חנויות חדש", והסיפא לסעיף אינה חלה עליו. לטענתה של העותרת, יש לדחות את עמדת העירייה לפיה ההכרזה בתיקון לתב"ע 9 היא הכרזה מאוחרת לפי לשון הסעיף. העותרת הדגישה כי אין הבחנה כלשהי בין אזורי החנויות בתב"ע 9 לבין התיקון לתב"ע 9, אלא יש זהות מוחלטת ביניהם. לכן, כאשר מדובר באישור תב"ע 9, הכוונה היא לתב"ע 9 בגרסתה הסופית, כולל התיקון (שנכנס לתוקף זמן קצר לאחר האישור המקורי של תב"ע 9).

7.         עוד טענה העותרת כי העירייה עצמה פירשה את התוכנית בהתאם לפרשנות לה טוענת העותרת - קרי כי שיעור התכסית המותר הוא 50%, כפי שעולה משלוש דוגמאות שהעותרת הפנתה אליהן. על כל פנים, אם הפרשנות שהעירייה נהגה לפיה היא פרשנות שגויה, יש לפרש את הסעיף לפי הפרשנות הנכונה ולא על פי ההבנה השגויה של העירייה לאורך השנים.

בנוסף, כך טענה העותרת, העירייה לא הוכיחה קיומו של נוהג כאסמכתא לטענתה ביחס לנוהג הפרשני שלה לאורך השנים - זאת למרות שהמידע הרלוונטי מצוי בידיה של העירייה. נטל הראיה לקיומו של נוהג מוטל לגישת העותרת על העירייה, שטענה לקיומו של נוהג פרשני בהתאם לשיטתה. העירייה לא הרימה את הנטל כאשר היא בדקה 2 בניינים בלבד, והבדיקה התייחסה לשנים מאוחרות ולא לתקופה שבסמוך לאחר אישורה של תב"ע 44.